El ladrillo se mantiene como una de las opciones más atractivas para los inversores argentinos y lejos de una política de créditos que contribuya con el mercado, muchos de quienes pueden guardar unos pesos cuando llega fin de mes piensan en adquirir una propiedad como refugio de su capital.
Este escenario tomó aún más fuerza en el último tiempo, cuando ante la desaceleración de la economía y la incertidumbre política la compra o alquiler, especialmente de viviendas, siguió cobrando fuerza por la seguridad que ofrece a los inversores.
Esto hizo que no sólo se modificara la cantidad de operaciones del primer semestre: se espera además que sus efectos repercutan en el mercado, por lo menos, hasta principios de 2009, según un informe de Reporte Inmobiliario.
“El desenvolvimiento de algunos indicadores durante la primera mitad del corriente año, con menos proyectos de obras nuevas en la ciudad de Buenos Aires y una actividad algo superior de compraventas, ofrece algunas señales claras de hacia donde se encamina el mercado inmobiliario”, explican los especialistas.
En particular, el alerta recae en el impacto al alza en los precios de las propiedades en algunas zonas, habida cuenta del efecto combinado que se da producto de:
- una menor oferta por parte de los desarrolladores (el negocio de construir ya no resulta tan rentable y atractivo como antes)
- una demanda sostenida por parte de un segmento de la población, que buscan al ladrillo como refugio seguro para sus inversiones
El contexto modificó las decisiones de los desarrolladores inmobiliarios que, ante el aumento en los costos de construcción, el elevado precio de los terrenos y la pérdida de rentabilidad redujeron la cantidad de obras proyectadas. De esta manera, los permisos presentados en la Ciudad de Buenos Aires en el primer semestre de 2008 cayeron casi un 28% en comparación con el mismo período del año anterior.
“La señal refleja una lógica y racional respuesta de los constructores a la reducción de los incentivos con los que debe contar toda actividad productiva para sumar oferta al mercado. Esta reducción de la cantidad ofertada impactará en los precios de algunas tipologías y localizaciones”, explicaron desde Reporte Inmobiliario.
Mientras la oferta se retrae esperando una señal del mercado, la demanda global evidencia un incremento, según se desprende del informe de la evolución del total de escrituras inscriptas en el Registro de la propiedad inmueble de la ciudad.
El ladrillo es siempre un buen refugio para el inversor, especialmente en la Argentina donde no hay una cultura muy difundida en cuanto a inversiones a través de otro tipo de herramientas, como pueden ser acciones o bonos, sostienen los expertos en finanzas.
“La demanda se sostiene porque el ladrillo sigue siendo la opción mejor y más segura para defender el ahorro a largo plazo, sostuvo el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y de la empresa desarrolladora de emprendimientos Dirikon, Fernando Esquerro.
Créditos Hipotecarios
Uno de los indicadores más sensibles para el crecimiento sostenido de ventas es el de hipotecas registradas, que marca la temperatura de participación del crédito en las operaciones de mercado. En este caso, lejos de mejorar, la cantidad de operaciones apalancadas con préstamo fue menor a la registrada durante los primeros seis meses del año pasado.
“Por primera vez en las comparaciones por períodos interanuales desde el año 2003, la cantidad de hipotecas del primer semestre del 2008 fue inferior a las inscriptas de enero a junio del 2007”, explicaron en Reporte Inmobiliario. Hasta el mes de mayo la caída había sido de más del 10% respecto del año pasado.
El IERIC explicó que el hecho de que el crédito hipotecario no logre superar el umbral del 8% del total de escrituras es un factor que relativiza su crecimiento del 21%, en promedio, respecto al año pasado. Y aclaró que si bien dicho crecimiento ha tendido a mantenerse se encuentra aún por debajo del registrado en el caso de los créditos para consumo
Viviendas chicas, las más buscadas
El primer semestre también dejó bien diferenciado el tipo de búsquedas de los inversores, según un informe de LJ Ramos. Este escenario parece replicarse a futuro.
Por un lado, se notó la prioridad de las viviendas chicas elegidas por aquellos pocos que, sin crédito hipotecario, contaban con ahorros como para acceder a un bien inmueble.
“Cuánto más bajo es el valor del inmueble, mayor es la presión de la demanda. Lo más buscado corresponde al segmento de precios que va entre u$s100.000 y u$s150.000. En general, propiedades de entre dos y tres ambientes. También se destacan los departamentos de entre 150 y 200 m2 bien ubicados”, comentó Gómez Picasso. Muchos de ellos son buscados para su posterior alquiler.
Esto impulsa, al mismo tiempo, el valor de este tipo de propiedades, a tal punto que en el primer semestre los precios de venta crecieron hasta un 20%, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en el interior”.
"Si bien los márgenes de rentabilidad se ven afectados por el aumento del ABL y las expensas, quien no tiene una mejor alternativa de inversión, decide volcar sus unidades al mercado de los alquileres”, señalaron en LJ Ramos.
Lo que fue y lo que viene
El mercado inmobiliario de este 2008 se ha visto impactado por circunstancias exógenas al mismo. "La crisis del campo y sus derivados explícitos y latentes, han operado de manera divergente afectando de manera favorable al movimiento de los inmuebles de valor acotado, pero dejando en evidencia cuestiones que quedan aún sin resolver y que complican la consolidación del crecimiento necesario y sostenido a largo plazo", explicaron en Reporte Inmobiliario.
Uno de los factores más preocupantes, como sucede desde hace años, es la falta de crédito hipotecario para financiar a la clase media. Esto condiciona el sueño de la vivienda propia a gran parte de la sociedad.
Por otro lado, hay cierta tranquilidad sobre la importancia que el ladrillo tiene para el inversor argentino, aunque actualmente el dólar bajo se está convirtiendo en un competidor a la hora de definir el mejor resguardo para el futuro.
